Pronalazak i najam stana u Njemačkoj može biti izazovan proces, koji se značajno razlikuje od praksi u mnogim drugim zemljama. Razumijevanje njemačkih specifičnosti vezanih uz najam, polog, režije i vrstu opreme ključno je za izbjegavanje nesporazuma i osiguravanje ugodnog boravka. Ovaj članak pruža detaljan pregled najvažnijih aspekata plaćanja i ugovaranja stana u Njemačkoj.
1. Polog za stan (Kaution)
Polog (Kaution ili Mietsicherheit) je obvezan dio najma stana u Njemačkoj i služi kao osiguranje stanodavcu za eventualna oštećenja stana ili neplaćene najamnine/režije nakon iseljenja stanara.
- Visina pologa: Zakonom je propisano da polog ne smije prelaziti iznos tri neto najamnine (Kaltmiete). To znači da se u polog ne uračunavaju troškovi režija.
- Način plaćanja: Polog se obično plaća u gotovini ili, što je češće, u tri jednake mjesečne rate, pri čemu prva rata dospijeva s prvom najamninom.
- Čuvanje pologa: Stanodavac je dužan polog čuvati odvojeno od svoje imovine, obično na posebnom štednom računu s kamatama (Mietkautionskonto), koje pripadaju stanaru.
- Povrat pologa: Nakon iseljenja, stanodavac ima razuman rok (obično 3-6 mjeseci, ovisno o složenosti obračuna režija i eventualnih popravaka) da pregleda stan, podmiri eventualne troškove i vrati polog stanaru, zajedno s pripadajućim kamatama.
2. Vrste najma i režije
U Njemačkoj postoje dva osnovna modela plaćanja najma:
- Plaćanje stana bez uključenih režija (Kaltmiete + Nebenkosten): Ovo je najčešći model. “Kaltmiete” je neto najamnina za sam prostor, dok su “Nebenkosten” (dodatni troškovi ili režije) odvojeni i uključuju troškove održavanja zgrade, vode, odvoza smeća, osiguranja zgrade, čišćenja stubišta itd. Troškovi grijanja i tople vode mogu biti uključeni u Nebenkosten ili se obračunavati posebno, ovisno o sustavu grijanja. Električna energija i internet/telefon gotovo nikada nisu uključeni i stanar ih ugovara sam s pružateljima usluga.
- Akontacije i obračun: Za Nebenkosten se plaćaju mjesečne akontacije (Nebenkostenvorauszahlung). Jednom godišnje, stanodavac je dužan napraviti detaljan obračun (Nebenkostenabrechnung) stvarnih troškova. Ako je stanar potrošio više od uplaćenih akontacija, mora doplatiti razliku; ako je manje, dobiva povrat.
- Plaćanje stana s uključenim režijama (Warmmiete): “Warmmiete” je ukupni iznos najamnine koji uključuje Kaltmiete i sve Nebenkosten (uključujući često i grijanje/toplu vodu). Ovaj model je jednostavniji za budžetiranje jer znate točan mjesečni iznos. Međutim, i ovdje se obično pravi godišnji obračun, što znači da je moguća doplata ako je potrošnja bila veća od paušalno uključenih iznosa. I u ovom slučaju, električna energija i internet/telefon gotovo uvijek idu na trošak stanara.
3. Ugovaranje opremljenosti stana
U Njemačkoj se stanovi iznajmljuju s različitim stupnjevima opremljenosti, što se detaljno navodi u ugovoru o najmu:
- Neopremljen stan (unmöblierte Wohnung): Ovo je najčešći oblik. Stan je potpuno prazan, bez namještaja, rasvjetnih tijela, često i bez zavjesa. Kupaonica/WC su opremljeni sanitarijama. Kuhinja može, ali ne mora biti uključena. Stanar je odgovoran za kupnju i ugradnju svega ostalog.
- Djelomično opremljen stan (teilmöblierte Wohnung): Rjeđa opcija, gdje stan može imati neke osnovne komade namještaja poput ormara, police ili kreveta, ili već ugrađenu kuhinju (Einbauküche) sa svim aparatima. Što je točno uključeno, mora biti jasno specificirano u ugovoru.
- Opremljen stan (möblierte Wohnung): Najrjeđa opcija za dugoročni najam, češća za kratkoročne boravke ili privremeni smještaj (npr. za studente). Takav stan dolazi s kompletnim namještajem i kućanskim aparatima. Najamnina je znatno viša, a ugovor često ima kraći rok trajanja.
4. Na koliko dugo se potpisuje ugovor o najmu?
Većina ugovora o najmu u Njemačkoj potpisuje se na neodređeno vrijeme (unbefristeter Mietvertrag). To znači da ugovor nema fiksni datum isteka, već traje dok ga jedna od strana ne otkaže, poštujući zakonske rokove.
- Otklazni rokovi: Za stanara, zakonski otkazni rok je tri mjeseca. To znači da, ako želite iseliti, morate obavijestiti stanodavca najmanje tri mjeseca unaprijed. Za stanodavca, otkazni rokovi su duži i ovise o duljini trajanja najma (npr. 3, 6 ili 9 mjeseci) i zakonskim razlozima (npr. vlastita potreba za stanovanjem).
- Ugovori na određeno vrijeme (befristeter Mietvertrag): Rjeđi su i moraju biti opravdani zakonskim razlogom (npr. stanodavac planira renovaciju ili prodaju nakon određenog razdoblja). U tom slučaju, ugovor ima fiksni datum isteka, a prijevremeni otkaz nije moguć, osim u iznimnim situacijama.
5. Koje režije imamo u Njemačkoj?
Kao što je spomenuto, Nebenkosten pokrivaju širok spektar troškova. Najčešće uključuju:
- Heizung und Warmwasser: Grijanje i topla voda (često najveća stavka).
- Kaltwasser und Abwasser: Hladna voda i odvodnja otpadnih voda.
- Müllabfuhr: Odvoz smeća.
- Grundsteuer: Porez na zemljište (koji stanodavac prebacuje na stanare).
- Gebäudeversicherung: Osiguranje zgrade.
- Reinigungskosten: Troškovi čišćenja zajedničkih prostora (stubišta).
- Gartenpflege: Održavanje vrta (ako postoji).
- Schornsteinfeger: Dimnjačar (za pregled sustava grijanja).
- Aufzug: Održavanje lifta (ako postoji).
- Hausmeister: Troškovi domara.
Nisu uključene u Nebenkosten (plaća stanar zasebno):
- Strom: Električna energija (ugovara se s pružateljem usluga).
- Internet/Telefon/TV: Ugovara se s telekomunikacijskim operaterima.
- Rundfunkbeitrag (GEZ): Obavezna pristojba za javnu radioteleviziju, neovisno o posjedovanju TV-a ili radija.
6. Koje još detalje treba ugovoriti sa stanodavcem?
Preuzimanje namještenog, polunamještenog ili nenamještenog stana.
Prije potpisivanja ugovora, važno je jasno ugovoriti i raspraviti sljedeće:
- Preuzimanje kuhinje (ako nije ugrađena): Ako prethodni stanar prodaje svoju kuhinju, to se često rješava izravno između vas i njega, uz znanje stanodavca.
- Preuzimanje podova, zavjesa, rasvjete: Slično kuhinji, često se preuzimaju od prethodnog stanara uz naknadu (Abschlag). Ovi detalji moraju biti dogovoreni i po mogućnosti pismeno potvrđeni.
- Manji popravci (Kleinreparaturen): Ugovor može sadržavati klauzulu o Kleinreparaturen, gdje stanar snosi troškove manjih popravaka do određenog godišnjeg iznosa ili po pojedinom popravku.
- Kućni red (Hausordnung): Obično je sastavni dio ugovora i regulira pravila ponašanja u zgradi (npr. vrijeme tišine, bacanje smeća).
- Protokol primopredaje (Übergabeprotokoll): Izuzetno važan dokument koji se sastavlja prilikom useljenja i iseljenja. Detaljno opisuje stanje stana, bilježi sva postojeća oštećenja i stanje brojila. Čuvajte ga pažljivo!
- Dozvola za držanje kućnih ljubimaca: Ako imate kućnog ljubimca, obavezno to dogovorite sa stanodavcem i osigurajte pismenu dozvolu.
Sažetak za kraj
Plaćanje i ugovaranje stana u Njemačkoj zahtijeva temeljito razumijevanje lokalnih praksi. Polog, koji iznosi do tri neto najamnine, služi kao osiguranje. Najam se najčešće sastoji od neto najamnine (Kaltmiete) i mjesečnih akontacija za režije (Nebenkosten), koje se godišnje obračunavaju. Stanovi se uobičajeno iznajmljuju neopremljeni, s varijacijama u opremljenosti kuhinje. Većina ugovora je na neodređeno vrijeme s tromjesečnim otkaznim rokom. Uz standardne režije, važno je voditi računa i o zasebnim troškovima za struju, internet i obveznu radiotelevizijsku pristojbu. Detaljna komunikacija sa stanodavcem i precizno sastavljen protokol primopredaje ključni su za bezbrižan najam.
